Smartbees s’intéresse à l’investissement locatif depuis ~3 ans et te propose quelques tips pour aborder au mieux ce sujet brûlant.

   De quoi on parle ?

Tu travailles depuis quelques années, perçois un salaire stable et entends parler d’investissement locatif à chaque pause café… Quésaco ? et quels sont les critères de décision clés pour se lancer dans ce type d’investissement ?

En un mot, l’investissement locatif c’est acheter un bien immobilier pour le louer. Il s’agit d’une activité accessible – avec un salaire de 2500€/mois1, tu as accès à 50% des biens2 – et qui demande un effort modéré, à condition d’avoir en tête quelques indicateurs économiques simples et un peu de temps.

Le but de la manœuvre : devenir propriétaire sans forcément avoir d’apport, te construire une rente gratuite d’ici à ~20 ans (dès la fin du crédit), le tout avec un impact limité sur ta capacité d’endettement, toujours utile pour ta future résidence principale. Point cool pour toi, la conjoncture n’est pas défavorable.

   Qu’est-ce que ça veut dire ?

Acheter un bien, d’accord, mais lequel ? Smartbees te révèle ses critères de décision par ordre d’importance.

La rentabilité brute (loyer annuel / prix d’acquisition3) : elle doit flirter avec les 7-8% pour que tes revenus soient proches de tes dépenses (mensualités, charges, foncier,…) et que ça ne te coûte rien. Pratique pour sélectionner les biens à visiter !
La plus value de sortie : privilégie les travaux, les prix d’entrée sous le marché et les quartiers qui se bonifient (gentrification, infrastructures, croissance démographique). Toujours plus tangible que de te fier à une évolution des prix de marché que tu ne maîtrises pas.
La locativité : préfère les petites surfaces, ni en étages élevés ni en rdc, proches des commerces et transports ainsi que les quartiers & copro sympa afin de maximiser ton taux d’occupation, donc tes revenus locatifs.
Une réglementation favorable : évite les zones où les loyers sont encadrés (ex. Paris intramuros).
Les coûts cachés : vise des biens économiques (charges et foncier modérés) pour optimiser tes bénéfices nets.
Les “loups” : renifle les problèmes futurs (travaux de la copro, vices cachés – électricité, conformité des installations) en épluchant les PV d’AG4 et les diagnostics techniques mais surtout en ouvrant l’œil pendant la visite.

Wolf blowing house

Une fois que tu as trouvé le bien, il ne te reste “plus qu’à” mener la négo sur le prix, t’entourer des bons partenaires (banque, notaire, artisan), optimiser ta fiscalité et le louer. Autant d’étapes qui seront un jeu d’enfant pour toi 🙂

   Quel impact pour moi ?

Tu maîtrises déjà tout cela sur le bout des doigts, ta famille et tes amis t’y poussent, mais tu hésites encore à te lancer ? No worries, l’Equipe Smartbees a préparé le terrain pour toi.

Un conseil, il faut commencer tôt et faire beaucoup de petits 😉

 

L’équipe Smartbees

L’investissement pour notre génération

1)  salaire mensuel net
2) prix médian d’un bien immobilier en France en 2016 : ~165k€
3) prix de l’appartement frais d’agence inclus, hors frais de notaire et coûts de travaux
4) procès verbal d’assemblée générale de copropriété, se lit en commençant par la fin

 

Données terrain


Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
32
Prix d’achat (€)
142 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
747
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
6.3
Travaux (€)
0
Charges (€)
720
Taxe foncière (€)
470
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
751
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-1 954

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
25
Prix d’achat (€)
120 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
700
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
7.0
Travaux (€)
5 000
Charges (€)
562.5
Taxe foncière (€)
367
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
659
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-1 086

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
27
Prix d’achat (€)
157 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
750
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
5.7
Travaux (€)
8 000
Charges (€)
1 500
Taxe foncière (€)
397
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
869
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-4 018

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

1

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
28
Prix d’achat (€)
120 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
675
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
6.8
Travaux (€)
8 000
Charges (€)
440
Taxe foncière (€)
411
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
674
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-1 486

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

oui

Surface (m²)
15
Prix d’achat (€)
82 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
625
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
9.2
Travaux (€)
5 000
Charges (€)
588.8
Taxe foncière (€)
350
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
458
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
521

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
22
Prix d’achat (€)
113 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
700
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
7.4
Travaux (€)
8 000
Charges (€)
780
Taxe foncière (€)
373
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
637
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-1 023

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

oui

Surface (m²)
25
Prix d’achat (€)
123 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
700
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
6.8
Travaux (€)
6 000
Charges (€)
1 440
Taxe foncière (€)
510
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
680
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-2 355

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

oui

Surface (m²)
30.5
Prix d’achat (€)
167 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
850
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
6.1
Travaux (€)
9 000
Charges (€)
1 080
Taxe foncière (€)
430
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
927
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-3 205

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

2

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
30
Prix d’achat (€)
175 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
850
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
5.8
Travaux (€)
3 000
Charges (€)
1 152
Taxe foncière (€)
430
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
940
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-3 430

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

oui

Surface (m²)
29
Prix d’achat (€)
176 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
850
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
5.8
Travaux (€)
3 000
Charges (€)
1 007
Taxe foncière (€)
275
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
945
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-3 187

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

1

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
29
Prix d’achat (€)
158 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
850
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
6.5
Travaux (€)
0
Charges (€)
1 007
Taxe foncière (€)
275
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
835
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-1 869

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

oui

Surface (m²)
22
Prix d’achat (€)
95 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
700
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
8.8
Travaux (€)
20 000
Charges (€)
780
Taxe foncière (€)
373
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
600
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-586

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
20.3
Prix d’achat (€)
112 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
725
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
7.8
Travaux (€)
10 000
Charges (€)
600
Taxe foncière (€)
487
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
641
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-716

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

2

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
32.8
Prix d’achat (€)
135 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
800
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
7.1
Travaux (€)
0
Charges (€)
1 500
Taxe foncière (€)
500
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
714
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-1 721

Croissance démographique (%)

0.4

Plafonnement des loyers

non

Vie de quartier et accès aux transports Ce critère tient compte de la proximité des transports,
des écoles et des commerces (de 1 à 3)

3

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
28
Prix d’achat (€)
155 000
Loyer mensuel charges comprises (€)
875
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI
6.8
Travaux (€)
0
Charges (€)
840
Taxe foncière (€)
529
Apport personnel (€)
0
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans
819
Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)
-1 475

A toi de jouer !

non

non

0

0

0

Croissance démographique (%)
Vie de quartier et accès au transport
Plafonnement des loyers

non

Etage élevé / RDC

non

Surface (m²)
Prix d’achat (€)
Loyer mensuel charges comprises (€)
Rentabilité (%) La formule de la rentabilité est :
loyers annuels / prix d’achat FAI

0

Travaux (€)
Charges (€)
Taxe foncière (€)
Apport personnel (€)
Mensualités crédit (€) Les mensualités sont calculées sur la base d’un taux
d’1.65% / an (incl. assurance) sur 20 ans

0

Flux annuels (€) Cette valeur prend en compte le taux d’occupation
annuel (95%), la taxe foncière et les frais
d’assurance et de réparation (proportionnels à la surface)

0

We are the Smartbees team !

3 Comments —

  1. Des tips certes déjà entendus, mais synthétisés ici de manière rigoureuse et visuelle !
    Un gros plus de partager vos visites sur Saint-Ouen, merci à vous !
    En espérant que cela m’aidera à me lancer.
    Prochaine étape : les modalités fiscales ?
    😉

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